新書推薦：
《
（棱镜精装人文译丛）思想的假死
》
售價：NT$
290.0
《
当代精神分析新论
》
售價：NT$
430.0
《
宋初三先生集（中国思想史资料丛刊）
》
售價：NT$
990.0
《
定言命令式：康德道德哲学研究（政治哲学名著译丛）
》
售價：NT$
590.0
《
棕榈油的全球史 ： 从奴隶船到购物篮
》
售價：NT$
440.0
《
简帛时代与早期中国思想世界（上下册）（王中江著作系列）
》
售價：NT$
1400.0
《
进化主义在中国的兴起（王中江著作系列）
》
售價：NT$
950.0
《
不废风雅 生活的意趣（汪曾祺风雅意趣妙文）
》
售價：NT$
280.0
|
| 編輯推薦： |
本书通过土地纠纷讨论了政府该做什么事。我国政府部分地变成了公司，以利润最大化为目标，严重混淆了政府于市场的只能。读了这本书会对我国的土地制度改革，和政企分开的前景有更深刻的认识。
——茅于轼（著名经济学家，天则经济研究所荣誉理事长）
中国经济的快速腾飞是奇迹，其间所创造的财富也是奇迹，而所有这些奇迹的共同基础是50年代建立的土地制度。这一土地制度是政府权利越界的具体体现，给过去财富的畸形实现提供了便利，并且也是随时能爆发的社会危机的民怨基础。如何理解这些道理呢？还是要从秋风的《政府的本分Ⅱ》看起。
——陈志武（耶鲁大学管理学院金融学终身教授）
政府的本分是什么？保护公民的财产和人身安全，捍卫个人的自由，防止暴力和强权（包括外国入侵）对公民权利的损害。但现实中，政府本身往往又是公民权利的最大威胁。秋风的这本文集从农民的地权说开，反思中国当今体制下由政府的强权导致的种种不公平现象，呼唤政府回归本份，还权于民，值得所有关心“和谐”的人们一读。
——张维迎（著名经济学家，北京大学光华管理学院教授）
秋风有当代知识分子最稀缺的品质，独立之精神，自由之思想；更难得的是，他心忧天下，不懈
|
| 內容簡介： |
|
地权配置是乃是所有社会经济体制之骨干，过去十几年中国最为重要深刻的社会经济现象也正是土地的权利与收益之重新分配。这样的再配置过程中存在着严重的不公。十年来，作者始终关注这一问题，并撰写了大量时评。本书是这些时评之结集，从不同角度简要地描述了这样的不公，探讨了走出不公陷阱之出路。本书之基本结论是：国不以利为利，以义为利，则国泰民安。某些地方政府如果不守本分，与民争利，则 国无宁日。
|
| 關於作者： |
|
姚中秋，笔名秋风，北京航空航天大学教授，天则经济研究所理事长，曾致力于译介奥地利学派经济学与普通法宪政主义，译著十余种。现致力于儒家义理与中国历史研究。长期关注公共事务，在全国多家报刊开设专栏，部分时评曾结集为《政府的本分》。另著有《新民说 儒家式现代秩序》、《寻找中道：当自由遭遇传统》、《重新发现儒家》、《立宪的技艺》等著作。另著有《新民说 儒家式现代秩序》、《寻找中道：当自由遭遇传统》、《重新发现儒家》、《立宪的技艺》等著作。
|
| 目錄：
|
卷一 追问房价畸高
高房价是政府造成的
官商合谋的房地产体制
房地产经济已是中国之癌
地制扭曲，城市化扭曲
城市化模式需要一场革命
卷二 揭底拆迁制度
“拆迁”的法理混乱
权力滥用导致拆迁泛滥
大规模拆迁背后的政治算计
顺天应人，废除拆迁制度
征收比拆迁好在哪儿
以权力征收，只能是例外
土地征收立法的几个关键问题
民主程序与土地征收
卷三 辨析市民地权
堂堂正正做“地主”
不必为“70年大限”焦虑
让人们拥有永久性墓地
谁来改造城市
理解“城中村”现象
——《未来没有城中村》序言
“城中村”也是城市
重构土地法体系
土地立法，必也正名乎
卷四 捍卫农民地权
抢农民土地，花样繁多
农民地权的主要威胁是地方政府
征地制度下的财富之祸
明智地面对农民的地权要求
“小产权房”的产权并不小
面对小产权房，承认是唯一出路
还地权于农民
土地产权与乡村文明
卷五 反思政府气质
商人的经济学与治国者的经济学
中国改革受了肤浅经济学的误导
增长主义迷信的陷阱
增长主义迷信娇惯企业
土地财政依赖症
收费上瘾的政府
破除增长主义迷信
反对物质主义，归向发展正道
《政府的本分II》编后记
|
| 內容試閱：
|
卷一 追问房价畸高
高房价是政府造成的
房价迅速上涨并高企，是过去几年来，最为突出的经济、社会现象。无数中产阶级成为“房奴”，而无数青年还在迫切地希望成为“房奴”，因为眼看着房价在迅猛上涨，今年你不买，两年、五年、十年以后你更买不起了。人们不能不问：房价为什么涨得这么快？中国的房价为什么这么高，超过诸多发达国家？略加分析即可确定，房价高涨并不是自然现象，而是带有强烈的人为色彩，是不合理的土地制度、房地产开发制度与同样不合理的货币政策造成的。
高房价的形成机制
高房价再次成为众矢之的，那么，是谁制造了高房价？各方展开了一场数据大战，纷纷用自己的数据来摘清自己，把责任推给别人：
国土资源部公布了全国620个调查项目的数据，其中北京的21个项目中，地价占房价的最高比例为51.36%，最低为14.33%，平均为25%。全国地价占房价的比例平均为23.2%。言外之意是，高房价是房地产开发商制造的，是其疯狂追逐利润的产物。
参加这620个房地产项目土地成本调查的中国地质勘测规划院地价所将这一意思说得明明白白：开发商的建安成本、管理成本、销售成本最高不会超过30%，加之税费成本10%和平均土地成本23.2%，即便算上增值税，流向政府的也不会超过40%。开发商最终的直接利润应该在40%左右。所以，房价之所以高，完全是因为开发商心太黑。
开发商却不同意这种说法。积极充当房地产开发商代言人的任志强一直强调，房地产开发商其实是在为政府打工。全国工商联房地产商会调查显示地价房价比高达58.2%，认为地价推高了房价。郑州一位开发商则通过央视公开了一份房地产成本清单：楼面地价占到售价的40%，建安成本占30%。该开发商特别强调，各级行政部门的税费占房价的20%，收费项目至少30项，且存在重复征收、变相征收现象。结论是：房价之所以高，主要是因为政府太贪钱。
说实在话，一个行业与政府如此公开地以数据论证对方对一件大家觉得不那么好的事情的责任，在中国还是很新鲜的，也是一件好事。也许，随着这场数据战逐渐升级，人们应当能对房地产行业的政—商关系现状有更清楚的认识。
不过，要弄清谁对高房价承担责任，其实用不着如此大动干戈。事实上，双方如此引用数据，说明双方都没有理解经济行为的内在逻辑，没有理解价格的形成机制。开发商大谈地价数据，隐含了这样一个预设：房价是由生产它的成本——这其中很重要的一部分是地价——决定的。政府揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设：利润可以决定房价，开发商可以随心所欲地获取高利润。
经济学的基本原理不支持这两个预设。首先，应当假定，市场活动的各方主体都具有正常的理性，具体地说，购房者不是傻子，怎么可能无缘无故地让开发商赚取高利润率？其次，价格也不可能由成本来决定。如果是这样的话，那采购了价格最高的原料的最傻的采购经理，岂不是可以为企业带来最大利润？
要弄清高房价的责任，需要了解价格的形成机制。简单地说，一栋房屋的价格既不完全是由生产它的成本决定的，也不完全是由供需决定的。从某种程度上说，在一个竞争性市场上，价格决定供需，价格也决定成本。当然，更准确地说，价格是由交易双方关于市场情势的预期所决定的。
最近的局面有助于我们理解这一经济学原理。今年年初，房屋市场恢复繁荣，房价开始回升。于是，开发商购买土地的欲望陡然提高，土地价格攀升，各地不断出现“地王”。从这里看得很清楚，先有高房价，然后有了高地价。当然，反过来，高地价又给开发商发出一个明确的信号：房屋的价格将会上涨，于是，准备售房的开发商继续提高房屋的价格。高地价也给购房者发出强烈的信号：以后的房价还要上涨，现在赶紧买吧。于是，即便开发商已经提高了价格，购买人也疯狂入市，甚至形成抢购的局面。开发商因此获得高额利润，但购房者觉得自己也赚了，因为以后房价还会涨。当然，此后开盘的开发商就会再次提高价格，地价又会再度上涨。开发商、购房人、地方政府共同推动形成了房价、地价轮番上涨的格局。
因此，高房价的根源就是最初导致高房价的因素。通过本轮价格上涨，可以十分清楚地看到一个关键因素：宽松的货币政策。任何时候，房屋市场的繁荣、尤其是畸形繁荣，都离不开过于宽松的货币政策之助。大量货币流入经济体，必然首先流入房屋市场。
不过，在中国，房价涨到畸形的程度，且房地产市场成为第一个复苏的市场，还有另一个制度性因素：土地垄断。地方政府垄断着商品房的土地供应，因而，对于房价下调的任何迹象都会尽力阻止，对于房价上涨的任何迹象都表示欢迎，且倾向于放任而不采取任何抑制措施，因为房价上涨将推高地价，而地方政府将从中获益。
所以，高房价的责任是政府的政策：首先，宽松的货币政策推动房价进入上涨周期，而地方政府对此倾向于不作为，甚至推波助澜，尽可能延长房价上涨周期。这样，在绝大部分时间，房价都在上涨，而且是畸形地上涨。唯一的问题是：这个世界上真的存在永远畸形地上涨的资产吗？
抑制房价必须打破土地垄断
2009年下半年以来，全国各地房价普遍大幅度上涨。很自然地，在今年两会，民众的住房问题成为人大代表、政协委员们关注、议论的热点问题，通过这场辩论，遏制房价的有效措施已经昭然若揭，问题仅仅在于，政府是否真正有决心去做。
不少两会代表、委员认为，税费过高是房价高企的重要原因。重庆市政协副主席陈万志统计说，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。据抽样调查，部分项目的税费占到房地产价格的30%~40%，税种设置繁杂、征收环节多，在一定程度上推高了房价。
另有不少代表、委员指出，地产市场的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖。全国政协委员梁季阳在发言中指出，在我国房地产市场的供需双方中，供方中除了房地产商外，还有控制着土地资源、收取各种契税费的地方政府，而房地产需求方是分散的、弱势的个体购房者。我国房地产市场的供求双方并不是完全平等的经济主体。
目前，北京房子均价已达到每平方米1.7万元，而房子的建设成本每平方米不过3000元，对此，全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印说：这哪里是房价高，明明是地价高。杜德印这番发言赢得会场代表们长时间的掌声。可见，大多数人是认可这一看法的。
事实也确实如此。在房地产市场涉及的三大主体——卖地的地方政府、买地建房的开发商与买房的消费者中间，地方政府是最大的获利者。2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。
对住房问题负有管理责任的住房和城乡建设部高官也指出了房价高涨的另一原因：政府监管不力。该部副部长郭允冲说，房价调控需要多个部门协同努力，而住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。因为，与房地产市场相关的土地监管权在国土部门，税收监管权在税务部门，金融监管权在银行监管部门。这些部门很难配合一致。
但其实，在这些部门中，住建部本身对房地产市场的态度最为暧昧。比如，住建部部长姜伟新就在人代会上公开表示，未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展时期，住房需求较大，但同时土地供应有限，因此，房价上涨的压力仍然是很大的。这样的话语无异于为已经过热的房地产市场继续加火。当然，姜伟新也承认，土地价格的上涨和房价的上涨确实会给地方财政增加很多收入。一些地方市长、市委书记靠土地增加财政收入，房价高、地价高，他们很高兴，房价怎么降得下来？
姜伟新同时也说，房价过高过快上涨会引起不稳定。这一点倒是千真万确。基于这一原因，国家总理温家宝在政府工作报告中提出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。姜伟新也附和说：“房价能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”这句话已经流行于网上。
但是，怎么稳定房价？怎样让民众的基本住房需求较为便利地得到满足？不能不说，政府工作报告提出的措施，加大保障房建设力度，加强对商品房开发、销售的管理，加大普通商品房供给量都是正确的，但也只是一些治标之策。
综观过去七八年来的中国房地产市场，价格飞涨的根本原因有二：第一，中央银行的货币政策过于宽松，大量廉价资金涌入房地产市场，持续地抬高房价。第二，地方政府垄断土地供应，并从中获取巨大利益，因而，有些地方政府倾向于哄抬房价。而对此，中央政府又没有任何有效的监控手段。正是由于这两个原因，房价才会呈现出单边上涨的态势。这种态势恶化了全社会的财富分配格局，较高收入者通过炒作房地产迅速积累财富，中低收入者却感到住房越来越难。
如果政府诚心解决民众住房问题，就需要从上面两项入手，其中的重点又是打破地方政府对城镇建设用地的垄断。只要地方政府继续垄断城镇房屋土地供应，是房地产市场上的最大获益者，那地方政府就绝无可能配合中央政府采取措施稳定房价。同时，地方政府垄断土地供应的制度也已引发其他严重问题：一些地方政府为获得土地，在农村强制低价征收农民土地，在城镇则不惜进行暴力拆迁。近些年来发生的官民冲突，多数都与征地或拆迁有关。
因此，完整地保障城乡居民对土地的产权，打破地方政府对城镇土地的垄断，可以同时解决两个问题：首先可以防范政府侵害城乡居民的土地产权，再者一个不再由政府垄断、城乡一体化的土地市场，也可以为房地产市场提供一个相对健全的基础。事实上，这一制度也可以让未来的城镇化过程更为健康。
|
|
購物車/收銀台(0) | 在線留言板
| 付款方式
| 聯絡我們
| 運費計算
| 幫助中心 |
加入書簽
HOME
新書上架
