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| 編輯推薦： |
1、为什么要读这本书？
房地产如此重要，它是国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地。
中国房地产运行仅20多年，很多问题众说纷纭，不识庐山真面目，只缘身在此山中。如果我们把视野投向全球，用历史维度和数据逻辑来标准度量，发现那些房地产运作上百年的发达经济体，自有成功和失败的案例供我们借鉴。
房价还会涨吗？房地产是国民经济的支柱产业吗？房产税会推出吗？房地产泡沫什么时候会破？
这些问题，表面杂乱无章，当我们细细研究典型经济体的百年房地产运行史，用更加开阔的全球视野、更加纵深的历史维度和更加扎实的数据逻辑来观察当下，才能在众说纷纭中拨云见雾，寻找到真正的答案。
2、你为什么需要这本书？
如果你是房地产从业者，你需要一本工具书，掌握全球房地产的市场变迁；
如果你是房地产持有者，你需要一本有周期视野的书，判断自己的资产配置是否恰当；
如果你是资本市场投资者，你需要一本参考书，复盘房地产与金融市场的联动规律；
如果你是公共政策制定者，你需要一本实证报告集，回顾国外住房政策和房地产市场的互动影响；
如果你是专业研究者，你需要一套
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| 內容簡介： |
房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。
为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。
十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。
住房制度决定房地产市场！
住房制度是破译房地产运行的基因密码！
土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！
房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。
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| 關於作者： |
夏磊,恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。
任泽平,恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。夏磊,恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。
任泽平,恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。
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| 目錄：
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导论 001
上篇 全球房地产：市场表现与制度基因
第一章 中国香港为何深陷高房价困境 071
第一节 经济高度繁荣，住房面临困境 073
第二节 香港住房制度支柱 076
第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 096
第二章 英国房价何以刚性上涨 099
第一节 高品质与高房价的共同体 101
第二节 英国住房制度支柱 105
第三节 土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价刚性上涨 130
第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 135
第一节 史上最长的房地产大牛市 137
第二节 美国住房制度支柱 143
第三节 房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 162
第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 173
第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 175
第二节 从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 190
第三节 日本住房制度支柱 194
第四节 泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的副产品 214
第五章 德国房价长期稳定之谜 217
第一节 德国房地产市场奇迹 219
第二节 德国住房制度支柱 221
第三节 房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 237
第六章 新加坡如何实现居者有其屋 243
第一节 高住房自有率奇迹 245
第二节 新加坡住房制度支柱 247
第三节 如何使用政府和市场两种力量实现居者有其屋的政治理想 268
下篇 中国房地产：制度建设与未来展望
第七章 中国房地产70年简史 275
第一节 住房严重不足的福利公房时代（19491978年） 277
第二节 房改启动前的曙光乍现（19781994年） 279
第三节 全民进入商品住房新时代（1998年至今） 282
第四节 中国房地产市场回顾与反思 285
第八章 中国住房制度支柱 291
第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 293
第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 299
第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 306
第四节 租赁制度：进入租售并举新时代 312
第五节 住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 316
第六节 中国住房制度的反思 321
第九章 中国房地产市场发展趋势 327
第一节 未来中国房地产市场空间有多大 329
第二节 当前房地产市场风险有多大 352
第三节 未来行业集中度能有多高 361
第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路 363
第十章 房地产税的国际经验与中国实践 389
第一节 发达经济体房地产税怎么收 391
第二节 房地产税能否替代土地出让收入 395
第三节 中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 413
第四节 房地产税出台的最佳时机和预期影响 420
启示 住房制度深度塑造房地产市场 427
第一节 房地产过度金融化是风险之源 429
第二节 土地供给是房价的直接决定因素 432
第三节 税收是短期调节因素 435
第四节 租购并举的市场才是健康的房地产市场 436
第五节 住房保障是对中低收入阶层的必要支持 438
参考文献
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