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| 編輯推薦： |
4个模块、26个专题、104个典型案例
法律解读、法律风险提示、法律风险防控
专业律师累积数年实务经验
打造房地产领域常见问题解决之道
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| 內容簡介： |
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本书集理论与实践于一体，基础知识部分侧重介绍每一模块的基础知识；法律解读部分侧重从法理角度分析每一模块的法律问题；法律风险提示部分侧重从法律责任的角度介绍每一模块的法律风险；法律风险防控侧重从实务劋作角度介绍每一模块法律风险的防控；相关案件主要介绍具有一定代表性的房地产案例；法律链接部分主要介绍每一模块相关的法律、行政法规及规章、地方法规及规章、高人民法院的司法解释以及地方法院的审判意见、纪要。
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| 關於作者： |
余水生
福建龙岩人，东北财经大学经济学学士，北京大学法律硕士。自2001年至今，长期从事公司经营管理和法律实务工作，多年来一直致力于公司、并购、破产、房地产、建设工程等领域的理论研究和法律实践，著有《建筑法律顾问：建设工程全程法律解读和风险防控》《房地产法律顾问：房地产全程法律解读和风险防控》等书。
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| 內容試閱：
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第二版说明
2015年，本书版由法律出版社出版。由于本书的体系性、完整性、创新性、实践性，受到广泛的欢迎和好评，并数次重印，产生了较大的影响。本书版出版5年多来，我国房地产领域的立法和司法实践又有了一定的发展。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》，自2021年1月1日起施行。为贯彻实施《民法典》，人民法院组织全面清理司法解释及相关规范性文件。2020年12月29日，人民法院发布首批司法解释，其中多部司法解释涉及房地产。除了典型案例或者引述中涉及的旧法律、法规及司法解释无法修改之外，
为更好地适应当前的实际需要，笔者对本书进行了全面改版并交付出版。
本书第二版注意反映近年来我国房地产立法和理论研究的发展变化，注意反映近年来司法实践中新的情况和案例，注意融合近年来笔者新的心得和经验，也特别注意纠正版存在的错误和缺陷。，感谢广大读者的关心和厚爱，笔者对读者提出的疑问和笔误在第二版中逐一做了修正。第二，笔者针对版存在的不足和缺陷，从体系、内容等方面全方位地对本书进行改版。第三，针对近年来新颁布和修改的房地产领域的法律、法规、规章、政策以及各级法院指导文件，笔者对法条逐一做了修改和完善。第四，针对近年来人民法院公布的案例，笔者从中挑选一批具有典型意义的新案例，进一步调整和充实了本书的案例。第五，笔者近年来在律师执业中逐步积累了一些新的心得和经验，并在系统研究和整理的基础上融合进了第二版。法律出版社的有关领导和编辑对本书的修订和及时出版非常重视并予以鼎力支持，家人蔡秀静、余弘毅、余瑞琦的理解和鼓励，在此一并表示衷心感谢！
二〇二一年一月于北京
前 言
房地产业是国民经济的支柱产业，为我国经济的快速增长作出了重要贡献，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。基于房地产业在国民经济中的重要地位和作用，其一直是国家立法规范和国家宏观政策调控的重点对象。我国以宪法为核心，以法律为主干，包括行政法规、地方性法规等规范性文件在内，由七个法律部门、三个层次法律规范构成的中国特色社会主义法律体系已经基本形成。作为中国特色社会主义法律体系的组成部分，在房地产领域形成了以《民法典》《土地管理法》《城市房地产管理法》《建筑法》《招标投标法》等为核心、系列行政法规并列、诸多行政规章及标准规范相补充的房地产法律体系。
房地产业是资源密集型产业，具有投资规模大、建设周期长、能源消耗高、关联度强等特点。相对其他行业，房地产业受国家法律的规范和宏观政策的调控更广，其面临的法律风险更多。综观房地产企业面临的众多风险，法律风险管理作为企业风险管理的主要组成部分，对于企业的经营安全和可持续发展起着不可替代的作用，可谓“房地产法律规则博大精深，房地产法律实务纷繁复杂”。无论是对于法律工作者，还是对于房地产业的从业者来说，深入研究房地产法律，进而防控房地产法律风险，具有重大的实践意义和较高的实用价值。笔者作为一名法律工作者，长期从事房地产领域的经营管理和法律实务，一直致力于房地产法律的理论研究及实践。在这个过程中，逐步积累了一些心得和经验，并在系统研究和整理的基础上编写了《土地法律顾问：土地全程法律解读和风险防控》《房地产法律顾问：房地产全程法律解读和风险防控》《建筑法律顾问：建设工程全程法律解读和风险防控》，基本涵括了房地产法律实务的方方面面。相比而言，本书具有以下特点：
（一）全面系统注重体系创新
从本书的体系来看，主要分房地产开发、房地产交易、房地产金融及财税、物业服务四编，在编之下又进一步细分二十六个专题：（1）房地产开发编分五个专题：开发企业、外商投资、合作开发、股权转让、项目转让；（2）房地产交易编分十二个专题：商品房代理销售、商品房销售方式、房地产广告、商品房买受人、商品房认购、商品房预/现售、商品房买卖合同、商品房买卖合同条款、期房转让、二手房买卖、房屋租赁、房屋租赁的特殊规则；（3）房地产金融及财税编分三个专题：按揭贷款、开发贷款、房地产税收；（4）物业服务编分六个专题：物业服务企业、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理、建筑物区分所有权、物业使用和维护。从每一专题的内容来看，又统一分为法律解读、法律风险提示及防控、典型案例、法律链接四个部分。
（二）密切关注立法动态
房地产法律易受国家宏观调控政策的影响，具有灵活、易变的特点。本书始终关注房地产领域的立法和理论研究的前沿，特别是近年来相继出台的立法。在房地产立法方面，本书涵括与房地产相关的全国人大制定的法律、国务院制定的行政法规、国家部委制定的行政规章、地方人大制定的地方法规、地方政府制定的地方规章；在国家政策方面，本书始终把握近20多年来国家发布的一系列与房地产相关的国家宏观调控政策；在法院审判实践方面，本书涵括人民法院发布的与房地产相关的司法解释，各地高级、中级人民法院发布的与房地产相关的意见、纪要等，并选择人民法院公报和中国法院网中与房地产相关的案例作为参考案例。
（三）注重理论和实践的结合
法律理论源于法律实践，法律理论指导法律实践，法律理论随法律实践的发展而发展。房地产法律的研究必须坚持理论与实践的统一。本书十分注重理论和实践的结合，在内容安排上坚持了理论和实践相结合的精神，每一专题的法律解读部分主要倾向于法理层面的研究，法律风险提示及防控、典型案例、法律链接部分则更多关注法律实务方面的操作。法律解读部分侧重介绍每一主体的基础法律知识、基本法律理论问题；法律风险提示及防控部分侧重从法律责任的角度介绍每一专题的法律风险，进而从实务操作角度介绍每一专题法律风险的防控；典型案例部分侧重介绍人民法院审判的具有典型意义的房地产案例；法律链接部分侧重介绍与每一专题相关的法律、法规、规章、司法解释、审判意见。
笔者受自身学识、专业和经验的局限，本书不足、缺漏、错误之处在所难免，希望广大读者能够不吝赐教，共同推动房地产法律的理论研究和实践工作。
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