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| 編輯推薦： |
★ 内容新颖，针对性强。结合最新的法律法规、司法解释，针对各类纠纷审判实践中的重点、疑难、新型问题展开法律适用的论述分析，并对案件审理方法与技能进行了有益的探讨。
★ 理论联系实际，实用性强。法学基本理论的评述与典型案例的剖析相结合，案例指导,实用性强。
★ 全面梳理，系统性强。每一专题梳理了该类纠纷的重点、疑难、新型问题，涵盖了该类纠纷所有现行有效的法律法规、司法解释等审判依据。
★ 专家审读，权威性强。北京、上海、广东等调研能力较强的省高、中级法院具有审判实践经验的法官撰写。最高人民法院资深法官审读把关，保证了内容的权威性。
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| 內容簡介： |
本书结合最新的法律法规、司法解释，针对房屋买卖合同纠纷审判实践中的重点、疑难、新型问题展开法律适用的论述分析，并对案件审理方法与技能进行了有益的探讨。本书由深圳市中级人民法院具有审判实践经验的法官撰写，法学基本理论的评述与典型案例的剖析相结合，作者权威，说理清晰，结构完整，实用性强，内容丰富，极具指导性。本书在《房屋买卖合同纠纷》（第1版）基础上修订增加的主要内容是限贷、限购政策对二手房交易的影响以及限贷、限购政策相关案例，房屋买卖合同纠纷中的无权处分、原农村集体土地上建房屋的转让纠纷等问题。这些内容的增加与调整，使本书的内容进一步丰富完善。
本书主要讨论了房屋买卖过程中常见的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、其他房屋买卖合同的效力。本书对这些纠纷涉及的法律问题，均结合案件实例，进行了深入的探讨分析。
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| 目錄：
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第一章 售房广告引起的纠纷
第一节 综合评述
一、销售广告不实及其纠纷
二、销售广告不实的司法认知与实践
第二节 审判实践中的疑难问题
一、如何区分要约与要约邀请
二、《商品房司法解释》第3条的理解
三、购房者的诉讼请求与相关处理分析
第三节 典型案例
一、最高人民法院案例
二、上海案例
三、北京案例
四、厦门案例
五、深圳案例
六、案例分析与总结
第二章 认购书相关的纠纷
第一节 综合评述
第二节 审判实践中的疑难问题
一、认购书的性质
二、认购书的类型与主要义务
三、违反认购书的民事责任
四、认购书的继续履行
五、认购书中的定金罚则
六、法定化为商品房买卖合同的认购书
第三节 典型案例
一、认购书的继续履行案例
二、认购书的定金罚则案例
第三章 房屋买卖合同价款支付相关纠纷
第一节 现行法律规定的付款方式
一、一次性付款
二、分期付款
第二节 银行按揭贷款付款的相关问题
一、按揭贷款概念及法律特征
二、商品房按揭中的法律关系
三、商品房买卖合同与按揭合同的关系
第三节 买受人的付款义务
一、买受人支付价款的时间认定
二、买受人支付价款的地点认定
三、买受人支付价款的金额认定
第四节 买受人迟延付款的违约责任
一、继续履行
二、支付违约金及赔偿损失
三、解除合同
第五节 典型案例
第四章 房屋交付的相关纠纷
第一节 综合评述
一、概述
二、我国法律、法规关于商品房交付的相关规定
三、商品房交付的法定条件
四、商品房交付的约定条件
五、未达到商品房交付条件而交房的法律后果
第二节 审判实践中的疑难问题
一、房屋交付存在质量问题的类型
二、房屋面积差异问题
三、房屋未竣工验收或竣工验收不合格的交付问题
第三节 典型案例
一、房屋质量纠纷案例
二、房屋面积纠纷案例
三、延期交房案例
第五章 延期办证的纠纷
第一节 综合评述
一、办理房地产证的法律法规的规定
二、当事人的约定
三、办证应当具备的条件
第二节 审判实践中的疑难问题
一、延期办证
二、延期办证违约金的计算
第三节 典型案例
第六章 惩罚性赔偿的纠纷
第一节 综合评述
一、惩罚性赔偿概述
二、法律对商品房买卖中的惩罚性赔偿的规定
三、商品房买卖中采用惩罚性赔偿的法理分析
四、适用惩罚性赔偿的纠纷类型
第二节 审判实践中的疑难问题
一、审判实践中《商品房司法解释》与消费者权益保护法
的区别
二、出卖人根本违约情况下惩罚性赔偿责任的认定
三、出卖人欺诈情况下惩罚性赔偿责任的认定
四、特殊情况下惩罚性赔偿的适用
五、超出《商品房司法解释》的情形，能否适用惩罚性赔偿
第三节 典型案例
一、“一房两卖”情形适用惩罚性赔偿的案例
二、存在面积误差适用惩罚性赔偿的案例
第七章 二手房买卖的纠纷
第一节 二手房交易纠纷概述
一、二手房交易的概念及特征
二、二手房交易纠纷的特征
三、二手房交易纠纷频生的原因
四、常见二手房交易纠纷
第二节 二手房交易纠纷中的若干疑难问题
一、“一房两卖”纠纷的法律问题研究
二、“阴阳合同”纠纷的法律问题研究
三、中介机构作为合同的一方当事人参与订立的二手房买卖
三方合同纠纷的法律问题研究
四、抵押期间，未经抵押权人同意，转让抵押房产的效力问题
五、共有期间，未经其他共有人同意，转让共有房产的效力问题
六、二手房交易中的优先购买权问题
七、限贷、限购政策对二手房交易的影响
第三节 典型案例
一、“一房两卖”的案例
二、“阴阳合同”案例
三、未经共有人同意转让共有房产的案例
四、限贷、限购政策的案例
第八章 商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调
第一节 综合评述
一、商品房按揭——一个精巧的权利义务均衡化的法律设计
二、商品房买卖合同关系与商品房担保贷款合同关系梳理
三、商品房买卖合同的解除与房屋按揭关系的冲突
第二节 审判实践中的疑难问题
一、在实体法中协调房地产买卖合同的解除与房屋按揭贷款关系
二、在程序法中协调房地产买卖合同的解除与房屋按揭关系
三、司法建议
第三节 典型案例
第九章 房屋买卖合同纠纷中的无权处分问题
第一节 引言
第二节 无权处分问题的基本类型及处理原则
一、房屋买卖纠纷中无权处分行为的主要类型
二、房屋买卖纠纷中处理无权处分问题的基本规则
第十章 其他房屋买卖合同的效力
第一节 设定抵押权的房屋买卖合同的效力
一、与效力相关的法律规定和司法解释
二、解读立法及司法解释的变迁过程
三、设定抵押房屋买卖合同效力的理论探讨
四、司法实践中的具体问题
第二节 行政划拨土地上房屋买卖合同的效力
一、与效力相关的法律规定
二、法律解读
三、合同效力的理论探讨
四、司法实践中具体问题
第三节 未领取权属证书的房屋买卖合同的效力
第四节 典型案例
第十一章 原农村集体土地上建房屋的转让纠纷
第一节 原农村集体土地上建房屋转让纠纷的总体情况
第二节 原农村集体土地上建房屋转让纠纷的受理问题
第三节 原农村集体土地上建房屋转让合同的效力
一、支持转让合同无效观点的理由
二、支持转让合同有效观点的理由
第四节 原农村集体土地上建房屋转让纠纷的实体处理
第五节 典型案例
附录
1中华人民共和国民法通则（节选）
2中华人民共和国物权法（节选）
3中华人民共和国合同法（节选）
4中华人民共和国城市房地产管理法（节选）
5中华人民共和国土地管理法（节选）
6中华人民共和国担保法（节选）
7商品房销售管理办法
8城市房地产转让管理规定
9城市商品房预售管理办法
10国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知
11房地产广告发布暂行规定
12最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（节选）
13最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第一版编后记
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| 內容試閱：
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房屋作为商品，具有价值和使用价值。当它满足人们居住和使用需要时，是人们赖以生存和经营的重要生活生产资料，这充分体现了房屋的使用价值。作为商品的房屋同时具有价值，当人们买卖或租赁商品房时，其价值通过交换价值来体现。房屋作为法律上不动产之物，具有投入资金大、使用周期长、买卖和租赁法律关系相对复杂等特征。因此，对房地产市场进行规制无不成为各国立法的一个重要的组成部分。
我国的房地产市场经历了从计划经济到市场经济的转变。改革开放前，我国处于计划经济时代，实行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。虽然这种实物分配制度在一定程度上较好地满足了城镇居民的基本住房需求，但由于公房租金较低，租不养房，加之国家和企业财力不足，导致国家无法大量兴建住房，城镇居民的居住条件长时间维持在较低水平，无法得到改善。有鉴于此，20世纪80年代初，邓小平同志提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想，由此揭开我国住房制度改革的大幕。1994年7月，国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化的目标，开启了城镇住房制度正式改革之路。1998年7月3日，国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。2003年，国务院又发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房的目标。至此，可以说我国基本实现了住房的商品化和社会化。
伴随着住房商品化改革的则是我国房地产市场的建立和繁荣。由于住房商品化改革，实现了住房制度由实物分配到货币分配的转变，大量的新建住房甚至改革前的原有公房在满足了一定的条件后也可以进入市场进行自由交易，使我国的房地产市场经历了从无到有，从初步建立到全面繁荣的过程。房地产市场的繁荣，带来的不仅仅是居住条件的翻天覆地的变化，而且扩大了经济需求，带动了诸如建材、钢铁等行业的发展，还解决了农村大量的富余劳动力的转移问题。时至今日，房地产市场已经成为我国国民经济中的一个重要的组成部分，根据国家统计局2008年11月8日的统计数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超过5%。可见，房地产市场已经成为我国国民经济中的支柱产业。
与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，市场存量商品房更少，加上人们的权利意识也不强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商事案件中的比重逐渐加大，并呈现出新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量上呈逐年递增的趋势，而且案件本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。究其原因，主要有以下几点：
（1）市场经济虽初步建立，但远未发育成熟。自1992年我国提出建立社会主义市场经济以来，迄今不过短短十六年。与欧美国家数百年的市场经济发展相比，我国的市场经济远未达到成熟的阶段。而在此之前的几十年里，我国一直奉行的是计划经济。在新的制度尚未完全建立，旧的制度尚未完全消除的这个过渡时期中，一方面新的社会矛盾不断产生，另一方面原先计划经济时代掩盖的诸多矛盾也显现出来。以房地产市场为例，住房商品化改革之后，不仅因商品房交易而产生诸多新的纠纷，如延期办证纠纷、延期付款纠纷、延期交楼纠纷、二手房买卖纠纷等，改革前的存量住房（即通常人们所称的“小产权房”）也因为面临入市交易而产生一些纠纷。
（2）法律制度的不健全。法律具有一定的滞后性，以我国目前的立法模式和水平，很难满足日新月异的经济发展的需求，这便导致经济活动中很多事情无法做到有法可依。以房地产市场为例，我国的房地产市场在短短的二三十年里经历了从无到有以至今天的繁荣，然而对于规范房地产市场至关重要的物权法却迟至2007年3月才得以通过，并且就已通过的物权法而言，也存在着原则性过强、缺乏可操作性等诸多问题，很多问题的解决还有赖于后续配套制度的建立。
（3）房地产市场本身的复杂性。这体现在：①市场主体复杂。房地产市场涉及房地产交易双方、银行、房地产中介以及政府机构等诸多主体，而各主体均存在自己的利益诉求，关系较为复杂，这就使房地产市场本身成为一个诸多主体共同参与、相互博弈的领域。②市场运作程序的复杂性。由于房地产市场是一个诸多主体共同参与运营的领域，各主体如何参与市场的运作，其中涉及很多技术性、专业性极强的问题，导致房地产市场的运作程序复杂化、专业化。③就目前而言，我国的房地产市场在很大程度上还是一个政策市场，这也是我国房地产市场不成熟的一个表现。政府的政策，特别是在目前全球经济危机背景下先后采取的加息、减息等税收政策，对于房地产市场往往产生重大的影响，使房地产市场缺乏一定的稳定性和可预期性，从而使房地产市场的纠纷更为复杂。
（4）人们思想观念的变化。一方面，随着法治观念深入人心，人们的权利意识觉醒，维权意识增强，一旦发生争议更愿意诉诸法律；而另一方面，市场经济要求市场主体所必需的诚信观念仍然没有真正建立起来，人们的契约精神欠缺。以深圳为例，在2008年，由于深圳房价的不断下跌，很多购房者以种种理由甚至以断供为要挟要求房地产商返还其购房差价，这在某种程度上就是缺乏契约精神的一种体现。这两个方面共同导致了实践中房地产诉讼案件数量的激增。
近年来，因房屋而导致的纠纷中，房屋买卖合同纠纷逐渐成为主要的类型之一。这主要是因为房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念，这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标，而即使那些没有能力购买商品房的人，起码也要通过租赁来解决居住的问题。因此，房屋的买卖是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖和房屋租赁行为的规范。由于实践中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间地位的失衡，导致房屋买卖合同纠纷经常发生。有鉴于此，本书研究的内容主要就是房屋买卖合同中经常遇到的、争议较大的问题。
房屋买卖领域中法律问题十分复杂。尽管我国早在1999年就制定并实施了《中华人民共和国合同法》，虽然不可否认合同法是立法水平较高的一部法律，但单单依靠一部合同法是很难解决房屋买卖的法律问题的，因为合同法只能从债权的角度对房屋的买卖纠纷进行规范，无法涉及物权的问题。例如，对于房屋买卖中至关重要的物权变动模式问题，在合同法中是无法做出规定的，这必须由物权法来作出回答。而由于物权法的“难产”，物权的变动模式问题又在理论界处于长期的争议之中，这就导致司法实践长期无所适从，对于同样的问题，各地人民法院均有不同的认识，甚至做出截然相反的判决，这不仅给当事人的合法利益造成损害，更重要的是损害了司法的权威性，降低了司法公信力。2007年，我国的物权法历经磨难终于出台。物权法的出台，可以说很大程度上填补了房屋买卖领域的法律空白，为司法机关正确处理房屋买卖合同纠纷提供了统一的法律依据。但物权法仍然存在过于原则化、缺乏可操作性等缺点。例如，对于房屋过户登记的问题，这种登记行为在性质上究竟是行政行为还是民事行为，由于登记错误而产生的赔偿责任究竟是国家赔偿责任还是民事赔偿责任，这种赔偿责任在归责原则上究竟是适用过错责任还是严格责任等，物权法均没有做出明确的规定。此外，在房屋买卖领域，还存在一些合同法和物权法均无法解决的问题，例如商品房按揭的法律问题。商品房的按揭制度来源于英美法系国家，在我国无法找到与之相对应的法律制度。因此，要在我国实行这种制度，就必须将之肢解，将按揭制度看作一个包含买卖、借贷、抵押、保证、保险等多种法律关系在内的集合体。但即使如此，按揭制度也还存在其内部法律制度之间关系的协调问题。例如，业主通过按揭的方式购买房屋之后，如果因为某种原因而解除了其与开发商之间的房屋买卖合同关系，那么因按揭而产生的其他法律关系，如业主与银行的借贷合同关系、抵押合同关系，业主与开发商之间的保证合同关系等如何处理，现行法律制度中均没有规定。但对于司法实务界而言，遇到上述问题，不可能等到法律规定以后才予以处理，这就需要我们的法官和学者运用自己的智慧，对这些法律中尚存争议的问题进行不懈地研究和探索，在现行法律制度框架中寻找解决这些问题的妥善方法。
当然，我国已经初步建立起了规范房地产市场的法律法规体系也是一个不争的事实。这包括民法通则、物权法、合同法、担保法、城市房地产管理法、土地管理法、《物业管理条例》等。此外，最高人民法院为了更好地适用现有法律，也颁布了一系列司法解释，例如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。这些法律法规以及司法解释为各地各级人民法院审理各类房地产案件提供了法律依据。另外，各地还颁布一些地方性法规和规范性文件。就深圳而言，可以适用的地方性法规和规范性文件有《深圳经济特区房屋租赁条例》、《深圳经济特区住宅物业管理条例》、《广东省高级人民法院关于民商事审判适用担保法及其司法解释若干问题的指导意见》等。
随着深圳地区房地产市场的发展，尤其在当前社会经济发展的转型期内，房地产市场新的问题不断出现，并与以前的历史遗留问题交织在一起，产生的纠纷呈现类型多样化、利益多元化的特点，深圳房地产审判面临前所未有的新形势和新挑战。为此，深圳市中级人民法院民事审判第五庭在中院党组的领导下，针对房地产审判中不断涌现出的新情况、新问题，围绕公正和效率的新世纪主题，坚持“三个至上”，大力开展房地产审判调研，探索房地产审判的特点和规律，深入推进“标准化办案”工作，提高审判质量和审判效率，加强对下级法院审判工作的监督和指导，不断提高深圳房地产审判的整体水平，为深圳市房地产市场的发展进一步发挥引导和规范的作用。
本书主要讨论了房屋买卖过程中常见的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、其他房屋买卖合同的效力。本书对这些纠纷涉及的法律问题，均结合案件实例，进行了深入的探讨分析。
由于编者水平有限，错漏与不当之处在所难免，敬请读者批评指正。
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