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| 編輯推薦： |
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本书内容全面，结构清晰，是一本可以帮助物业管理从业人员快速入门及精通物业管理的工具书。
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| 內容簡介： |
本书共分为十一章，即第一章业主、业主大会及业主委员会;第二章物业公司;第三章前期物业管理;第四章物业管理服务;第五章物业服务收费;第六章物业的使用与维护;第七章装饰装修管理;第八章停车管理;第九章专项维修资金;第十章物业公司的公共安全责任;第十一章物业公司法律责任。
全书选取了125个物业管理行业热点问题，每个热点问题均通过“现实案例”、“专家解答”及“相关规定”三个板块进行展示和解析。“现实案例”部分主要概述物业管理活动中的案例原型;“专家解答”部分重在系统分析案例中的细节和要点，并提出物业服务企业应对处置相关问题的对策;“相关规定”部分罗列了解答案例问题所用到的相关政策法规。
本书选取的案例均为物业管理服务过程中的常见问题，为从业人员系统了解和准确把握物业管理，提供了一条从“入门”到“精通”的路径。
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| 關於作者： |
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王占强，就职于北京市住房和城乡建设委员会，毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，经济师，注册物业管理师。大量参与了物业管理领域立法、执法、行政调解、业务培训和指导工作。著有专业畅销书《物业管理典型案例评析及实战指导》，在《中国物业管理》、《住宅与房地产》等杂志累计发表文章100余篇。
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| 目錄：
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一、业主、业主大会及业主委员会
1承租户能否行使业主的权利?
2在物业管理活动中，业主享有什么权利?
3在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务?
4什么是业主大会?
5物业公司是否有配合业主成立业主大会的义务?
6业主委员会有权利解聘物业公司吗?
7欠费业主能进业主委员会吗?
8业主的亲属能否进业主委员会?
9业主委员会活动经费应当由物业公司承担吗?
10物业管理用房中包括业主委员会的办公用房吗?
二、物业公司
11物业公司是否在取得营业执照后就可以从事物业管理服务活动?
12新设立的物业公司如何申请取得资质?
13申请一级物业公司资质应当具备什么条件?
14有多少中级职称人员才能申请三级物业公司资质?
15物业公司的资质证书遗失后如何补证?
16二级资质的物业公司能接管10万平方米的写字楼吗?
17什么是物业公司并购?
三、前期物业管理
18物业公司如何取得前期物业管理权?
19临时管理规约对于物业公司的主要用途是什么?
20物业公司在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限?
21建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力吗?
22建设单位是否有权更换前期物业服务企业?
23物业公司应当如何开展交接查验工作?
24物业公司承接查验时发现工程设备质量问题怎么办?
25建设单位对物业有何保修责任?
四、物业管理服务
26物业管理服务包括哪些内容?
27国家有强制性的物业服务标准吗?
28房屋空置是否需要交纳物业服务费?
29业主委员会收取物业服务费合法吗?
30物业公司的分公司不履行合同义务，相对人能否起诉物业总公司承担义务?
31老物业公司撤管时应当移交哪些资料?
32老物业公司拒不撤出小区怎么办?
33什么是事实物业服务?
34物业公司是否可以将物业管理的专项服务委托给专业公司?
35物业公司之间能否转包物业服务项目?
36物业服务合同尚未到期，业主委员会能否通过业主大会解除合同?
38业主委员会与物业公司之间解除物业服务合同的协议有效吗?
39质疑业主大会的解聘决议，物业公司如何告赢业主委员会?
40业主养宠物扰民，物业公司该怎么办?
41宠物丢失，物业公司应赔偿业主吗?
42物业公司能对业主进行罚款吗?
43物业管理与社区O2O是什么关系?
五、物业服务收费
44物业服务费由哪些部分构成?
45物业服务收费定价方式有哪些?
46什么是物业管理的酬金制?
47什么是物业管理的包干制?
48物业服务收费都需要明码标价吗?
49物业服务费只能按面积大小收取吗?
50业主能要求对物业服务费打折吗?
51物业公司一次可以预收多长时间的物业服务费?
52物业公司有权要求后手业主交纳前手业主拖欠的物业服务费吗?
53后任物业公司是否有权收取业主拖欠前任物业公司的物业服务费?
54买房后一直未入住，物业公司是否有权向业主收取物业服务费?
55业主委员会要求业主拒付物业服务费有效吗?
56物业公司追讨业主欠费的诉讼时效是多长时间?
57物业公司能否向首层业主收取电梯费?
58物业公司能否通过停电催缴电费?
59物业公司是否应当向业主公布收支账目?
60业主可以对物业公司进行审计吗?
61物业公司能否通过断电或限电的方式催缴物业服务费?
六、物业的使用与维护
62物业公司与业主委员会能否对公共收益进行约定分成?
63业主在楼顶安装太阳能热水器，物业公司有权限制吗?
64业主搭建阳光房，物业公司应当怎么办?
65小区装宽带，物业公司与业主选择不同的运营商怎么办?
66电梯噪声大，业主能否向物业公司索赔?
67楼房墙皮脱落砸坏汽车，物业公司应当赔偿吗?
68物业公司有权制止业主的群租行为吗?
69楼上跑水楼下被淹，物业公司应否担责?
70业主将住宅改为旅馆怎么办?
71业主在小区花园晨练时摔伤致死，物业公司应当承担责任吗?
72小区内路灯应由谁维修养护?
73《物权法》出台之前的物业管理用房如何确定?
74物业公司能否利用人防工程取得收益?
七、装饰装修管理
75业主装修房屋时，是否应当与物业公司签订装饰装修管理服务协议?
76物业公司迟延为业主办理装修手续，应否赔偿业主损失?
77装修管理费、装修押金应怎样收取和返还?
78利用未清理的装修木板伤人，物业公司应否负赔偿责任?
79物业公司交错钥匙，业主家被邻居装修，谁应当负担这部分装修费用?
80对别墅装修与普通住宅装修的要求是否有区别?
八、停车管理问题
81住宅小区地面停车位归谁所有?
82地下车库能否只卖不租?
83如何认定小区停车位的经营管理权?
84停车位能否出租给其他小区业主使用?
85物业公司能否将绿地改为停车场?
86物业公司能否在车位上安装地锁?
87机动车在物业区域内被剐蹭，物业公司应否担责?
88物业公司指挥业主操作立体车库导致汽车受损，应否承担赔偿责任?
89业主汽车被盗，物业公司没有监控记录，是否应当赔偿业主损失?
90业主买房时开发商承诺的停车收费标准，物业公司必须执行吗?
91业主买了车位，还要交纳管理费吗?
92物业公司收取的停车费中是否包含属于业主的停车收益?
93业主将车在消防车通道上停车，物业公司能否采取锁车的方式处理?
九、住宅专项维修资金
94什么是住宅专项维修资金?
95业主大会成立前，商品住宅专项维修资金由谁管理?
96住宅专项维修资金具体可用于哪些住宅共用部位的维修、更新、改造?
97住宅专项维修资金具体可用于哪些共用设施设备的维修、更新、改造?
98哪些费用的支出不能使用住宅专项维修资金?
99业主大会成立前，物业公司按什么程序使用住宅专项维修资金?
100住宅专项维修资金划转业主大会管理后，物业公司应当按照什么程序使用?
101是否必须先征得业主同意才能使用住宅专项维修资金?
102发生哪些紧急情况时可以不经相关业主表决即可使用住宅专项维修资金?
十、物业公司的公共安全责任
103小区内发生入室盗窃，物业公司应否承担责任?
104物业公司如何应对业主拆改承重结构?
105业主违法建设开挖地窖造成工人死亡，警方控制物业公司相关负责人是否恰当?
106高空坠物砸伤业主，物业公司应负赔偿责任吗?
107电梯坠落伤人，应由物业公司还是电梯维保公司担责?
108物业公司应否允许业主调取监控录像?
109物业公司保安检查、评论有关小区业主的监控录像，是否构成侵犯隐私权?
110热力管线破裂烫死行人，供热单位和物业公司谁应当承担责任?
111业主家中电视爆炸引发火灾并导致他人死亡，物业公司负什么消防安全责任?
十一、物业公司法律责任
112物业公司在办理物业承接验收手续时，不移交有关资料的，承担什么法律责任?
113未取得资质证书从事物业管理的，承担什么法律责任?
114以欺骗手段取得资质证书的，承担什么法律责任?
115物业公司聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，承担什么法律责任?
117物业公司挪用专项维修资金的，承担什么法律责任?
118未经业主大会同意，物业公司擅自改变物业管理用房的用途的，承担什么法律责任?
119物业公司擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，承担什么法律责任?
120物业公司擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，承担什么法律责任?
121物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，承担什么法律责任?
122物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，承担什么法律责任?
123物业公司不按规定及时办理资质变更手续的，承担什么法律责任?
124物业公司出租、出借、转让资质证书的，承担什么法律责任?
125物业公司发现装修人或者装饰装修企业有违反有关装饰装修规定的行为，不及时向有关部门报告的，承担什么法律责任?
附录
附录1：前期物业服务合同示范文本
附录2：物业服务合同示范文本
附录3：临时管理规约示范文本
附录4：管理规约示范文本
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| 內容試閱：
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7欠费业主能进业主委员会吗?
现实案例
北京某小区有700余户业主，2012年1月开始，有8名业主联名书面申请成立小区的业主大会，其目的是成立业主大会后依法解聘物业公司。街道办事处同意了成立业主大会的申请，要求他们按照相关规定按时完成筹备工作，并顺利召开首次业主大会会议。但对于成立业主大会，小区业主却有两种截然不同的意见。同意成立业主大会一派认为，物业公司服务质量低下，服务态度差，应该尽快解聘掉目前的物业公司，而解聘物业公司必须先成立业主大会。反对成立业主大会的一派认为，物业公司的服务能够接受，不成立业主大会小区一样可以运转，而且提出成立业主大会申请的业主中有5个人都是长年拖欠物业费的，他们不能代表业主的合法利益，不能进入业主委员会。本案中，欠费业主能否被选举进入业主委员会?
专家解答
根据《物业管理条例》，在物业管理活动中，业主的权利包含“依法享有选举业主委员会成员，并享有被选举权”。业主的义务包含“按时交纳物业服务费用”。建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员应当符合“遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务”的条件。欠费业主并没有充分履行业主义务，允许其参选业主委员会确实有违立法精神。但是，从法律效力来看，《业主大会和业主委员会指导规则》属于建设部的规范性文件，其效力显然低于《物业管理条例》，而《物业管理条例》并没有明确禁止欠费业主参选业主委员会。因此，原则上并不能禁止欠费业主进入业主委员会。
业主可通过《临时管理规约》、《管理规约》、《议事规则》约定欠费业主不得进入业主委员会。北京市的相关规定允许对拒付或者不按时交纳物业服务费用的业主的被选举权、表决权的行使予以限制。因此，如果过半数的业主同意欠费业主不得参选业主委员会，只需在《临时管理规约》、《管理规约》、《议事规则》等文件中予以约定即可。
法条链接
《物业管理条例》
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
一按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
三提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
四参加业主大会会议，行使投票权;
五选举业主委员会成员，并享有被选举权;
六监督业主委员会的工作;
七监督物业服务企业履行物业服务合同;
八对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
九监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用;
十法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
一遵守管理规约、业主大会议事规则;
二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
四按照国家有关规定交纳专项维修资金;
五按时交纳物业服务费用;
六法律、法规规定的其他义务。
《业主大会和业主委员会指导规则》建房〔2009〕274号
第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
一 具有完全民事行为能力;
二 遵守国家有关法律、法规;
三 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;
四 热心公益事业，责任心强，公正廉洁;
五 具有一定的组织能力;
六 具备必要的工作时间。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》京建发〔2010〕739 号
第二十条业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，限制时限由业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定，业主大会备案或者变更备案事项时应当向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。
管理规约和业主大会议事规则对业主权利的限制不免除其应承担的义务。
8业主的亲属能否进业主委员会?
现实案例
陈女士为其父母在郊区买了一套商品房，供他们养老，但产权证上记载的产权人为陈女士。平时，这套商品房都是陈女士的父母居住，陈女士只有在节假日看望父母时回来住上几日。陈女士的父母都已退休，但其父亲仍想发挥余热，当他得知小区要筹备成立业主大会时，就积极要求加入业主委员会。相关负责人要求他提供业主委员会候选人自荐或推荐表、身份证明、产权证明产权证或购房合同、物业服务费交纳证明等一系列材料。当陈女士的父亲提交记载着陈女士为产权人的产权证时，相关负责人告知他不能参选业主委员会，只能由其女儿陈女士参选，因为陈女士才是业主，陈女士的父亲并非业主，不能进业主委员会。本案中，陈女士的父亲能否进业主委员会?
专家解答
房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权;选举业主委员会成员，并享有被选举权等。物业使用人并不能等同于业主。法规规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。
在法律、法规和管理规约等有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。《物权法》和《物业管理条例》均规定，业主有被选举为业主委员会成员的权利，物业使用人无此权利。但是，物业管理活动中，业主行使投票权属于民事法律行为，依法可以委托代理。即物业使用人可以接受业主的委托，代理业主投票表决，行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果由被代理人业主承担。比如，物业使用人接受了业主的委托，代理投票被选举业主委员会委员，那么，物业使用人的投票行为视同为业主的投票行为，由业主承担投票的后果。
本案中，陈女士如果事先已与其父亲就物业管理活动中的权利义务进行了约定，或者陈女士的父亲获得了陈女士的授权委托，那么，陈女士的父亲可参与相关物业管理活动。此外，如果陈女士将房产证的产权人一列加上其父亲的姓名，则其父成为房屋的共有权人，此时其父依法亦享有包括被选举为业主委员会委员的业主权利。
法条链接
《物业管理条例》
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
《民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
9业主委员会活动经费应当由物业公司承担吗?
现实案例
近日，某物业公司收到了来自小区业主委员会“关于要求拨付业主委员会活动经费及小区其他相关公用经费的函”，称“由于工作需要，业主委员会新聘请了一名秘书，需要购置一台电脑、一部电话、一部打印机，同时需要向其支付工资。现请你司拨付以下款项：办公用品一次性支付9000元;秘书工资每月支付2000元，可选择按月支付或按年支付。此外，计划下月举行第三次年度业主大会会议，预计费用为10000元，此款项请贵司以现金形式向我委支付，待本次业主大会结束后，再向贵司提交相关财务凭据，并根据实际情况多退少补。以上支付款项，请贵司在9月5日前支付。”本案中，业主委员会关于其活动经费的请求，可以向物业公司提出吗?
专家解答
从性质上看，合法的业委会活动经费属于为维护小区全体业主在物业管理活动中的权益而产生的费用，如无明确约定，应当属于《物权法》上“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项”，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
从法理上说，物业公司向业主提供物业服务，并向业主收取物业服务费。物业服务费除了部分用于支付管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用，办公经费，物业服企业固定资产折旧之外，其他基本全部用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及其他为物业管理共同事项支付的费用。可见，物业服务费是维持物业管理服务正常运转的保障。除了物业服务费，物业公司没有其他收入来源。因此，要求物业公司支付业主委员会活动经费没有根据。
目前而言，要求物业公司承担业主委员会活动经费无法律依据。建设部《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。北京市规定，相关工作经费具体筹集和使用办法由业主大会决定。
法条链接
《业主大会和业主委员会指导规则》建房[2009]274号
第四十二条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》京建发[2010]739 号
第三十九条业主大会设立业主委员会，可以设立监事会，可以聘用财务人员和秘书等工作人员。相关工作经费具体筹集和使用办法由业主大会决定。
10物业管理用房中包括业主委员会的办公用房吗?
现实案例
北京市某小区于2008年建成，业主入住后，开发商选聘了一家物业公司作为小区前期物业管理单位。2011年10月，小区业主委员会成立,但面临着没有办公用房的问题。另据了解，在小区竣工后交接查验时，开发商向物业公司提供了600平方米的办公场所。业主委员会遂找到物业公司，要求其提供100平方米作为业主委员会的办公用房，遭到物业公司的拒绝。物业公司称：“物业管理用房是开发商提供，专门为物业公司办公所需，而且产权是开发商的，因此，不能提供给业主委员会。”业主委员会又向开发商主张权利，要求提供办公用房，未果。那么，物业管理用房性质如何?是否包含业主委员会的办公用房部分?
专家解答
按照《物业管理条例》的规定，开发商应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。《物权法》规定，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。开发商配置物业管理用房应当体现在房地产开发之初的规划图上，以及体现在之后的测绘报告上。即物业管理用房的具体位置和面积在小区规划总平面图及测绘报告资料上都应有标注。开发商在物业管理区域内不按照《物业管理条例》规定配置必要的物业管理用房的，房地产行政主管部门应责令其限期改正，给予警告，没收违法所得，并处罚款。
关于物业管理用房的用途，《物业管理条例》没有明确规定。如何使用物业管理用房属于业主共有和共同管理权利事项，如无特殊约定，应由业主共同决定，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。为避免争议，可就物业管理用房的用途在《临时管理规约》、《管理规约》、《物业服务合同》等文件中予以明确约定。
在北京，政策法规已明确了物业管理用房的面积、位置和用途，因此，较少产生争议。按照《北京市物业管理办法》的规定，物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，不但包括物业公司的办公用房，还包括业主大会及业主委员会30至60平方米的办公用房。
综上，本案中，开发商依法配建的物业管理用房中应当包含业主委员会的办公用房。
法条链接
《物权法》
第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物业管理条例》
第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十五条物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
《北京市物业管理办法》
第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置具体到楼栋、房号。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。
规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。
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