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76个典型的真实案例
76个精准的专家解答
76个系统的相关规定
一书解决物业管理中必须掌握的与业主大会和业主委员会相关的疑难问题
业主大会成立的问题和方法
业主委员会选举、备案的困境和突破
业主委员会与业主、物业服务企业、开发商等主体的关系处理
政府及有关部门对业主委员会监管的把握
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| 內容簡介： |
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本书主要通过真实案例再现的形式，并依据《中华人民共和国民法典》等最新法律法规规定，细致讲解了业主大会成立、业主委员会选举、物业管理委员会组建，及相关的开会、换届、补选、备案、公共收益管理、物业服务监督等日常运行过程中经常遇到的难点、热点、重点问题；通过警示案例，也介绍了业主委员会成员易触发的犯罪类型；同时，还涉及业主委员会与业主、物业公司、开发商、政府主管部门等主体关系处理的技巧和思路。
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| 關於作者： |
王占强
清华大学法律硕士
律师、合伙人
高级经济师
物业管理师
政府采购评审专家
中国物业管理协会法律政策工作委员会第一届委员
中国通信工业协会数字社区专业委员会顾问
北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员
面向多元化的客户以及全国多地域提供物业管理法律服务。服务的客户包括物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、开发企业、房屋行政主管部门等。出版了《物业管理：从入门到精通》《物业管理：经典案例与实务操作指引》等多本物业管理相关专业图书。
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| 目錄：
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一、业主与业主组织
1.业主身份如何认定？/ 2
2.什么是业主大会？/ 5
3.什么是业主代表大会？/ 8
4.什么是业主委员会？/ 12
5.什么是物业管理委员会？/ 15
二、业主大会成立及业主委员会选举
6.物业管理区域如何划分？/ 20
7.小区客观上符合成立业主大会的条件，有关政府部门必须成立筹备组吗？/ 24
8.筹备组组长应该由谁担任？/ 29
9.筹备组组长的行为即为街道办事处的行为吗？/ 32
10.物业公司代表可以参加筹备组吗？/ 36
11.筹备组达不成一致意见，只有业主代表可否继续推进成立业主大会？/ 40
12.筹备组应当在多长时间内完成筹备工作？/ 45
13.业主大会筹备小组可以按户计算投票吗？/ 48
14.业主未投反对票，可否视同赞成？/ 52
15.幼儿园应当计入建筑物总面积吗？/ 56
16.计算专有部分面积时应当扣除分摊面积吗？/ 59
17.筹备成立业主大会时，初始登记面积可以作为建筑物总面积吗？/ 62
18.首次业主大会会议可以采用“视为同意多数”表决规则吗？/ 66
19.当选的业主委员会委员得票数是否均应“双过半”？/ 69
20.公共服务中心有权取消业主委员会委员候选人资格吗？/ 73
三、业主委员会备案
21.街道办事处对业主委员会无正当理由不予备案，可以起诉吗？/ 78
22.当地镇政府认为业主委员会备案材料存在问题，可以不接收备案材料吗？/ 82
23.镇政府对业主委员会备案申请应做形式审查还是实质审查？/ 85
24.街道办事处可否依据管理规约、业主大会议事规则对业主委员会备案申请进行审查？/ 89
25.业主对首次业主大会决议有效性提起民事诉讼的情况下，街道办事处可否先不予办理业主委员会备案手续？/ 93
26.已完成业主委员会备案后，镇政府可否再撤销备案？/ 95
27.业主委员会成员可以备案为双数吗？/ 99
四、业主大会会议与业主议事制度
28.可以通过成立会务组的形式组织召开业主大会临时会议吗？/ 104
29.召开业主大会，可以用短信、微信等互联网方式投票吗？/ 107
30.产权车位面积应当计入建筑物专有部分面积吗？/ 111
31.没有过半数的业主提出异议就代表过半数业主同意了吗？/ 116
32.未投票的业主票权数能计入多数票吗？/ 119
33.投票过程中存在虚假投票，将导致整个投票均无效吗？/ 123
34.同一业主对同一事项先后作出不同意见，应以哪个意见为准？/ 126
35.业主大会议题公示阶段未公示，该议题表决并通过后可否请求撤销？/ 129
36.《业主大会议事规则》新示范文本发布后，小区原先通过的《业主大会议事规则》还有效吗？/ 133
37.《业主大会议事规则》中在一定条件下限制业主投票权的有关规定违法吗？/ 136
38.《业主大会议事规则》对业主委员会成员年龄进行限制违法吗？/ 139
五、业主委员会运行及业主共同决定事项
39.个别成员不具备成员资格是否影响业主委员会组成的合法性？/ 144
40.镇政府有权张贴公告停止业主委员会成员资格吗？/ 147
41.什么情况下业主委员会成员资格终止？/ 151
42.业主委员会会议最低需多少人参会？/ 155
43.超过三分之一的成员反对，业主委员会就不能作出任何决议了吗？/ 159
44.业主委员会任期届满后，可否继续履行职责？/ 162
45.业主委员会成员辞职后，可否重新返岗工作？/ 167
46.业主委员会任期届满，签订的合同效力如何？/ 170
47.业主委员会公布业主个人信息，侵犯业主隐私权吗？/ 174
48.解聘物业公司可以授权业主委员会行使吗？/ 179
49.业主委员会未取得授权而签订的物业服务合同效力如何？/ 182
50.业主个体可否提起确认物业服务合同无效之诉？/ 187
51.开发商占用业主共有的车位，业主委员会能否要求开发商赔偿经济损失？/ 191
六、业主委员会成员易触发和应防范的犯罪
52.业主委员会主任江某犯非国家工作人员受贿罪/ 196
53.业主委员会主任梁某犯袭警罪/ 200
54.业主委员会主任魏某犯隐匿会计凭证、会计账簿罪/ 204
55.业主委员会主任胡某犯职务侵占罪/ 208
56.业主委员会主任黑某犯挪用资金罪/ 212
57.业主委员会主任荣某犯诽谤罪/ 216
七、政府监管
58.有街道办事处全程指导设立的业主大会，就代表成立合法吗？/ 222
59.区管委会有义务向业主公开业主委员会备案资料吗？/ 225
60.街道办事处可以解散业主委员会吗？/ 229
61.业主申请撤销业主大会决议时该如何处理？/ 234
62.街道办事处督促业主委员会召开业主大会临时会议未果，可否直接组织开会？/ 238
63.街道办事处可因一定事由宣布业主委员会印章作废吗？/ 242
八、争议与诉讼
64.业主大会筹备组有行政诉讼主体资格吗？/ 248
65.法院可以依据《管理规约》作出判决吗？/ 251
66.业主可以起诉请求法院撤销业主委员会备案吗？/ 254
67.业主可以对政府关于组建业主大会筹备组的指导意见提起行政诉讼吗？/ 257
68.业主撤销权诉讼中，谁应承担业主大会决议合法的证明责任？/ 261
69.有业主委员会主任的签字后可提起行政诉讼吗？/ 264
70.街道办事处对业主委员会备案申请不予处理，若业主委员会不满，应在多长时间内起诉？/ 267
71.业主委员会可以起诉业主，追缴拖欠的物业费吗？/ 271
72.已被罢免的业主委员会还可以作为原告进行起诉吗？/ 275
73.备案被撤销后，业主委员会还具有诉讼主体资格吗？/ 278
74.业主委员会缺额超过一半时还能当被告吗？/ 281
75.没有成立业主委员会，业主可以提起业主共有权纠纷相关诉讼吗？/ 285
76.业主委员会可以对居民委员会有关行为提起行政诉讼吗？/ 289
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| 內容試閱：
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业主时代，你准备好了吗？
中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅发布的《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划（2020—2022年）》指出，通过三年，北京市要实现业主委员会（物业管理委员会）组建率、党的组织覆盖率、物业服务覆盖率均达到90%以上。
2022年4月，深圳市住房和建设局下发文件，要求推动符合条件的小区实现业主委员会应建尽建，用三年时间，完成全市住宅小区业主委员会全覆盖，到2024年底实现全市住宅小区业主委员会覆盖率100%。“实现业主委员会全覆盖”一夜之间成为当地热议的关键词。其实，还有更多的地方都在快速推进业主组织的建立和完善。有人惊呼，业主自治的时代到来了！
作为业主自治组织，业主大会、业主委员会是基层治理建设的核心一环，是实现民主监督、民主管理的关键主体，是业主群体表达诉求、群策群力的最佳平台，是提升业主群体获得感、幸福感、安全感的重要途径。作为国家治理的“微细胞”“神经末梢”——基层治理的重要组成部分，一个成立合规、管理有序、运转透明的业主大会、业主委员会是推动“社区认同”走向“社会认同”“国家认同”，推动“基层善治”走向“大国之治”的重要力量。从这个层面上说，业主委员会在全国各地的大规模组建是一股顺应时代、国家发展趋势的浪潮，其席卷之势仍在加速。
业主委员会的组建、运行有章可循，在全国各地的物业管理条例、办法中均列有业主大会、业主委员会专章，规定了业主大会、业主委员会的成立条件、表决规则、备案流程等。很多地方还专门规定了业主大会和业主委员会指导规则、运行规则。然而，当业主凭借一腔热血投入参与业主委员会筹备、管理工作时，常常感受到丰满理想与骨感现实之间的割裂。物业项目历史遗留问题，物业公司、开发商、业主等各个主体的沟通协调问题，业主大会表决合法合规问题，业主委员会成员候选人资格问题……像是一座座横在业主委员会成立、运作进程中的大山。“折腾了大半年、一两年，最终还是放弃了……”成为许多业主的无可奈何。而带领广大业主走出业主大会成立、业主委员会选举、备案的困境即是本书的写作初衷。
本书是一本理论性、实操性兼具的指导手册，凝聚了笔者多年指导各地业主委员会成立、换届、运作（包括更换物业企业、决策公共收益等重大事项）的实践经验，囊括了那些业主大会、业主委员会和物业管理委员会成立运行过程中最为常见的疑难问题，同时涉及业主组织与业主、物业公司、开发商、政府主管部门等主体关系处理的技巧和思路。本书采用了场景再现的编写方式，目的在于带给读者沉浸式的阅读体验，带领读者以第一视角观察、思考、解决业主大会、业主委员会成立运作过程中的常见问题。同时，本书在编写过程中将实务案例和法条链接相结合，使读者通过对实务案例的分析更深入地了解法律法规条文的内涵，更清晰地把握法律法规条文在实际应用时的尺度。
工欲善其事，必先利其器。业主时代已然到来，读完这本书，你或许才真正地准备好了！
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