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| 編輯推薦： |
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我国养老产业尚处于探索阶段，围绕国家养老服务体系目标，各地政府、国企、央企、保险机构、养老地产开发商、养老服务运营机构、养老智库等积极参与探索中国特色养老载体研究与实践。重庆中经产业经济研究院与北京宗禹建筑设计有限公司，通过大量的养老项目实地走访、老龄人群调研，以及养老专家协会拜访，逐渐厘清养老产业项目开发的核心所在，即围绕老龄人群的享受型长寿需求，尝试构建最适合中国老年人生活的高质量空间载体——养老社区。
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| 內容簡介： |
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本书从我国人口老龄化演变过程入手，分析老龄人群的特点与需求及中国养老模式现状，通过参考西方国家养老地产发展的特点与当今成熟的养老地产模式，结合中国国情，提出“养老社区”概念，并从政策供给、选址与开发供给、产品定位、设计定位、运营模式、融资模式六大维度进行系统解码，为政府与企业提供养老产业项目的顶层构架，成为实现良好运营与可持续发展的实践指南。
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| 關於作者： |
高翔
重庆中经产业经济研究院院长，重庆江津政府决策咨询委员会特聘专家。长期专注于产业地产策划、产业发展规划、产业金融创新及全产业链与乡村振兴招商服务，兼具理论研究深度与实战操盘经验。代表作品包括产业类专著《产业地产定位解码》及诗集《边走边爱》。
张会明
国家一级注册建筑师，ZOE ARCHITECT（宗禹建筑）执行董事。长期专注于产业园区、创意办公空间、高端住宅与文旅项目的策划与设计，擅长将产业逻辑与空间语言有机融合，推动建筑与区域发展的共生共建。代表作品包括产业类专著《产业地产定位解码》及核心期刊论文《探索软件园设计的生态学路径》《建筑空间组织方式研究》等。
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| 目錄：
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第一章? 中国人口老龄化与中国式养老
第一节? 中国人口老龄化
第二节? 中国式养老
第二章? 从养老地产到养老社区
第一节? 国外养老地产发展历程
第二节? 国外典型养老地产模式
第三节? 探索中国养老地产发展新趋势
第四节? 定义养老社区
第三章? 养老社区政策供给解码
第一节? 现行养老政策
第二节 养老政策建议
第三节 养老政策地方实践
第四章? 养老社区选址与开发供给解码
第一节 养老社区选址要素
第二节 养老社区开发供给
第五章? 养老社区产品定位解码
第一节? 养老社区产品规模定位
第二节? 养老社区功能定位
第三节? 养老社区产品线
第六章? 养老社区设计定位解码
第一节? 养老社区设计依据
第二节? 养老社区规划设计
第三节? 养老社区建筑设计
第四节? 养老社区室内设计
第五节? 养老社区景观设计
第七章? 养老社区运营模式解码
第一节? 养老社区运营模式分类
第二节? 养老社区运营模式对比
第八章? 养老社区融资模式解码
第一节? 养老社区经济环境
第二节? 养老社区融资模式
第三节? 养老社区融资模式总结
第九章? 智慧养老解码
第一节? 认识智慧养老
第二节? 智慧养老发展现状
第三节? 智慧养老发展趋势
第十章? 养老社区主要问题及解决方案
第一节? 养老社区主要问题
第二节? 养老社区解决方案
结束语
特别鸣谢
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| 內容試閱：
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《2023 年我国卫生健康事业发展统计公报》披露数据显示，2023 年， 我国居民人均预期寿命达到 78.6 岁。长寿将成为我国未来社会的新常 态。长寿，不仅是自然年龄的长寿，更是有生活质量、有价值、有尊严 的健康长寿。2000 年，我国开始步入老龄化社会。随着经济越来越发达， 居民生活水平大幅度提升，医疗技术不断加持，出生率持续下降和劳动 力迁移，我国人口老龄化开始逐年加剧。中国长寿市场催生的“银发经 济”a 迎来了前所未有的发展机遇，养老产业搭上了快速发展的列车。大 量国企（含央企）、保险机构及部分头部地产商与投行也先后涉足养老地 产开发，抢占市场先机。
国外养老产业起步较早，已形成成熟的养老地产模式，诸如美国的 活跃长者社区与持续照料退休社区、英国的终生社区、新加坡的乐龄养 老公寓等。中国式养老也正在探索和发展中创新，必将形成独具中国特色的养老社区模式。
党的二十大报告强调要“实施积极应对人口老龄化国家战略，发展 养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基 本养老服务”。2022 年 2 月 21 日，国务院发布《“十四五”国家老龄事 业发展和养老服务体系规划》，提出“居家社区机构相协调、医养康养相 结合的养老服务体系和健康支撑体系”。2023 年 5 月 21 日，中共中央办 公厅、国务院办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的意见》，指 出“‘十四五’时期重点聚焦老年人面临家庭和个人难以应对的失能、残 疾、无人照顾等困难时的基本养老服务需求”。
我国养老产业尚处于探索阶段，围绕国家养老服务体系目标，各地 政府、国企、保险机构、养老地产开发商、养老服务运营机构、养老智库等积极参与探索中国特色养老载体研究与实践。重庆中经产业经济研 究院（以下简称“中经智库”）与北京宗禹建筑设计有限公司（以下简称 “宗禹设计”）有幸参与其中，通过大量的养老项目实地走访、老龄人群调研，以及养老专家协会拜访，逐渐厘清养老产业项目开发的核心所在， 即围绕老龄人群的享受型长寿需求，尝试构建最适合中国老年人生活的高质量空间载体——养老社区。 本书从我国人口老龄化演变过程入手，分析老龄人群的特点与需求， 以及中国养老模式现状，通过参考西方国家养老地产发展的特点与当今成熟的养老地产模式，结合中国国情，提出“养老社区”概念，并从政策供给、选址与开发供给、产品定位、设计定位、运营模式、融资模式 六大维度进行系统解码，为政府与企业提供养老产业项目的顶层构架，成为实现良好运营与可持续发展的实践指南。
中经智库联合宗禹设计，致力于养老产业和养老空间研究的探索与 实践，持续关注民生产业与未来产业，希望《养老社区定位解码》这本书能为我国未来养老产业发展策划、养老空间规划咨询与建设运营提供经验借鉴与落地参考，促进养老产业健康快速发展，完善养老供给结构， 增强人民幸福感。中经智库与宗禹设计对支持本书撰写、出版的单位与专家致以由衷的感谢，同时欢迎广大读者提出宝贵的意见与建议，互勉 共进。
第一节? 中国人口老龄化
人口老龄化是指老年人口在总人口中所占的比例不断增加，社会人口结构呈现老年化状态。按照联合国最新标准划分，60 周岁及以上人口占总人口的比例达到 10%～20% 的，为轻度老龄化社会，占比达到 20%～30%的为中度老龄化社会，超过 30% 的为重度老龄化社会。
2022 年 9 月 20 日，国家卫生健康委员会举行新闻发布会，介绍党的十八大以来老龄工作的进展与成效。会上，国家卫生健康委老龄健司司长王海东指出，预计“十四五”时期，我国 60 周岁及以上老年人口总量将突破 3 亿人，在总人口中的占比将超过 20%，我国将进入中度老龄化阶段（2022 年我国 60 周岁及以上人口为 2.8 亿人，占总人口比例的19.8%；2023 年增长到 2.97 亿人，占比达到 21.1%；2024 年增长到 301亿人，占比达到 22%）。2035 年左右，60 周岁及以上老年人口将突破4 亿人，在总人口中的占比将超过 30%，我国将进入重度老龄化阶段。
中国人口老龄化现状中经智库通过对我国老年人口、养老服务和国家经济发展水平等方面的研究，总结出我国人口老龄化呈现以下特征。
1.?老年人口基数大
中华人民共和国成立初期是我国第一波婴儿潮，人口总量快速增长，我国 60 周岁及以上人口占比从 7.32% 下降到 6.13%；1964 年以后，老年人口开始持续上升，尤其是 2020 年相较于 2010 年同比增长高达 41%。进入 2020 年，我国 60 周岁及以上人口达到 2.64 亿人（数据来源于第七次人口普查），占我国人口总数的 18.7%，2022 年占比为 19.8%，2023 年增长到 21.1%，相当于每五人中就有一个老年人。2021 年，我国65 周岁及以上人口占世界 65 周岁及以上人口比例为 27.6%，即全世界每四个老年人中就有一个是中国人。
不仅如此，我国未来老龄人口也将持续增加。1960—1990 年，我国人口增长数量为 4.81 亿人，随着时间的推移，这段时间出生的人口将逐渐转变为老龄人口，所以老年人口基数大已然成为中国老龄化不可逆转的现状。
2.?人口老龄化速度快
1999 年我国有 10.3% 的人口达到 60 周岁及以上，说明我国开始进入轻度老龄化社会。2023 年我国已进入中度老龄化社会，用时 24 年。纵观西方国家从轻度老龄化社会步入中度老龄化社会的时间，法国用时126 年，英国用时 46 年，德国用时 40 年。相较于西方发达国家，我国从轻度老龄化社会进入中度老龄化社会时间更短，我们准备好了吗？
国家统计局数据显示，2000—2023 年，我国 60 周岁及以上人口从12998 万人增长到 29697 万人，老龄人口数量翻了一番，年均增长率达3.6%，进一步证实了我国人口老龄化速度快。
3 .“? 未备先老”发展态势明显
《中华人民共和国 2024 年国民经济和社会发展统计公报》披露数据显示，2024 年，我国已有约 4 万家养老机构和 799.1 万张养老床位。这意味着每千名老年人大约只有 30 张床位，远低于西方国家 50～70 张床位的平均水平。
“未备先老”主要体现在思想准备不足、制度供给不足、服务供给不足、保障结构失衡等多个方面。在思想准备方面，目前我国“健康老龄化”的观念尚未广泛形成，人们经常讨论“老有所养”，但很少提及“老有所为”，现代养老思维有所欠缺，且积极适应老龄化社会的态度不清晰。在制度供给方面，如养老保险、长期护理保险、延迟退休年龄、养老体系建设和养老人才、老年人才市场培养等方面支撑不足，许多政策仍处在初步探索和完善阶段，尚未成熟。在服务供给方面，养老服务总量供给有限，护理型床位极度短缺。在保障结构方面，失衡比较严重，如在公共投入中，养老金投入多，养老服务投入少。以上情况都说明，现阶段“未备先老”成为我国人口老龄化现状的又一特征。
失能半失能老年人、高龄老年人、无配偶老年人、空巢老年人是我国养老刚需群体，但目前我国在此方面的养老床位、专业服务、专业服务人员及养老补贴供给存在巨大缺口。以刚需养老人群最需要的护理型床位和护理人员为例，目前我国失能半失能老年人超 4400 万人，但《2023 年度国家老龄事业发展公报》披露数据显示，截至 2023 年末，全国注册登记的养老机构床位 517.2 万张（护理型床位占比 58.9%，约 304万张），社区养老服务机构床位 305.8 万张，共计 823 万张，供给端严重短缺。此外，按照国际标准“每三位失能老年人需要至少一名护理人员”计算，这 4400 万老年人至少需要专业护理人员 1500 万人，但中国持证上岗的护理人员仅有 30 万人，远远达不到需求。
中国人口老龄化成因什么原因导致了我国在还没有准备好的情况下就快速进入了中度龄化阶段？
主要有以下三方面原因。
1.?死亡率保持稳定，人口自然增长率下降基于我国 1978—2023 年出生率、死亡率和自然增长率的统计数据，人口死亡率基本上保持稳定，而出生率在 1987 年达到峰值 23.33‰后便持续下降，2012 年出生率为 14.57‰，2016 年出生率为13.57‰。在这段时间，随着我国两孩政策出台，人口出生率有一定的波动，但在 2023 年达到 1978 年以来历史最低，仅为 6.39‰。在死亡率基本保持稳定的情况下，2020 年人口自然增长率仅有 1.45‰，2022 年跌至 -0.6‰，正式进入负增长，2023 年更是跌至 -1.48‰。人口自然增长率的下降，意味着人口金字塔底部的年轻人口基数减少，相应的老龄人口数量占比增加，从而形成收缩型人口金字塔类型。
2.?计划生育政策实施，致使生育率下降1971 年 7 月，国务院批转《关于做好计划生育工作的报告》，首次将控制人口增长的指标纳入国民经济发展计划之中，因此我国于 1971 年开始逐渐推动计划生育政策，倡导“晚婚晚育、少生优生”。计划生育政策的实施对我国总和生育率产生了直接的影响。所谓总和生育率，是指平均每对夫妇生育的子女数。1991—2020 年，我
国总和生育率一直低于生育更替水平 ，特别是进入 2000 年后，总和生育率更是保持在很低生育率 以下，很多家庭从原来的四世同堂”转变为“三口之家”，新生人口数量大幅降低，老龄人口的占比自然快速增加。
3. 医疗科技水平提高，老龄人群占比增大2017—2023 年统计数据显示，我国新生儿死亡率、婴儿死亡率和 5 周岁以下儿童死亡率分别从 2017 年的 4.5‰、6.8‰和 9.1‰下降至 2023 年的 2.8‰、4.5‰和 6.1‰，分别下降了 1.7‰、2.3‰和 3‰。医疗水平的提高为我国居民人均预期寿命的延长奠定了基础，根据图1-5 来看，清代和民国时期我国居民人均预期寿命分别为 33 岁、35 岁，2019 年人均预期寿命 77.3 岁，相较于 1957 年提高了 20.3 岁，相较于1949 年人均预期寿命增长一倍多。《2023 年我国卫生健康事业发展统计公报》披露数据显示，我国居民人均预期寿命为 78.6 岁，表明我国居民人均预期寿命呈现总体上升趋势。我国老龄人口数量不断增大，加重了人口老龄化程度。
中国人口老龄化影响观察我国人口结构，可以发现中国呈现出老龄化快速发展态势。我们将从经济、产业和民生三个层面对我国人口老龄化带来的影响进行研究。
1.?经济层面
“未富先老”给国家经济发展带来巨大挑战，国家迫切需要找到一条经济增长与民生养老保障相平衡的发展道路。人口老龄化会对社会资源的配置方向产生直接影响，进而影响经济增速。纵观世界各国经济发展情况，人口老龄化程度越严重的国家，经济增速越缓慢，并引发一系列连锁反应。《2019 年中国统计年鉴》披露数据显示，2013—2018 年，我国劳动力人口（按国际一般通用标准，15～64 周岁属于劳动适龄范围计算）数量累计减少约 1225 万人。老龄人口在经济发展中属于“消费型”人口，不创造产出，因此老年人数量的增多、劳动人口的下降，会削弱社会劳动价值的产出，最终导致经济增长速度放缓。
此外，从人口规模效应看，假设其他条件不变，更低的人口增长率意味着消费增长减少，而人口规模的负增长也就等同于消费者数量的降低；从收入分配方面来看，在人口老龄化的趋势下，国民收入被消费倾向低、储蓄倾向高的高收入人群获得，而低收入群体的消费需求却不能得到充分满足，并且常常需要进行预防性储蓄a，这就必然会加剧储蓄过度和消费不足，给社会经济发展带来负面影响。
2.?产业层面
人口老龄化对产业方面产生的影响，主要有以下两方面：一方面，人口老龄化导致劳动力供给总量下降，劳动密集型产业发展受到制约。随着劳动力人口总量和占比下降，长期以来我国的劳动力优势将逐渐消失，劳动力供给数量下降，劳动力成本提高，将影响劳动密集型产业的发展。
另一方面，人口老龄化导致消费结构发生变化，不同年龄段有着不同的消费态度和消费方式，因此，老龄化人口加速将通过影响消费结构而影响市场需求结构。人口老龄化带动了以老年人服务为目标的老年产业需求，有效地推动健康产业及其他第三产业的发展，我国人口老龄化也给“银发经济”带来巨大的产业发展空间。
这些现象都已在日本真实上演，从 1994 年以来，日本就业需求主要集中在健康产业，庞大的老年人口给健康产业带来新的经济增长点。然而，信息通信业、金融业，以及建筑业、制造业等劳动密集型产业的发展都处于萎缩状态。
3.?民生层面
因为许多发达国家本身具有相对完善的养老和医疗保障体系，所以在进入老龄化社会时，它们已做好相应的准备，在 20 世纪 80 年代相继建立了长期护理保险制度。然而，我国在 20 世纪 90 年代才初步建立社会保障体系，实行医疗制度改革和住房制度改革，实现社会保障从单一向多元转型。
在 2000 年步入老龄化社会时，我国参加基本养老保障、基本医疗保障和失业保障的人数分别只有 1.3 亿人、0.4 亿人和 1 亿人，与 7.4 亿就业人口的现实需求差距巨大，“未备先老”特征明显。人口老龄化将直接加重社会负担，进而引发社会对“增加退休金”和“完善养老保险”等问题的思考。
近几年，中国的现代社会保障体系建设和改革步伐不断加快，实企业年金、城乡医疗保障制度、基本公共服务、公共政策体系、医养结合、鼓励商业保险等一系列改革，保障标准日益提高，逐步建成了一整套覆盖面广、基本保障健全和可持续的社会保障体系，落实病有所医和老有所养，社会各方面都在为老龄化社会进行积极准备。
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